这盘好不好｜灵山岛尖首盘3万+/㎡，南沙“网红”是王道？
置业南沙，看多了蕉门-金洲、黄阁等热门地区，是不是想找点新意思？
最近，南沙“网红”灵山岛尖终于迎来首个住宅项目开盘，最高单价近3.3万元，引来了不少人围观。
在普遍“2”字头的南沙，这个楼盘到底凭什么卖出如此高价？
金科博翠明珠
建筑面积约109473㎡
交通：距高速地铁1.5公里
项目位于灵山岛尖凤凰大道以西、江灵南路与文字路交汇处，与南面横沥岛尖隔江相望。
就现状而言，要前往项目主要靠自驾车，从珠江新城等市中心区域出发主要途径南沙港快速路、S111省道、江灵南路等，道路畅通情况下通行时间近1小时。
△南沙港快速路
公共交通方面，现有运营中距离最近的地铁站为4号线蕉门站，存在约5公里的接驳距离。
与项目一江之隔的横沥岛尖（约1.5公里）有在建高速地铁18、22号线横沥站，预计2022年全线通车后可实现30分钟内直通白鹅潭、广州南站、广州东站、琶洲西区等市内重点区域。
△横沥地铁站工地
未来，在项目800米范围内还将增加15号线灵山岛站，不过线路目前尚处于规划阶段，动工时间暂不明确。
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配套：出门有湾区实验学校
项目所在的灵山岛尖，属于南沙的全新居住板块，目前多数区域仍在开发建设当中。
周边配套资源中，最亮点的莫过于西北侧一路之隔的湾区实验学校。该校为灵山岛尖首个九年一贯制学校，规划小学、初中各设置36个班，目前施工已进入尾声。
另一方面，由于灵山岛尖各个住宅项目地块都划分得较细，因此较少有配套大型商业，各项目之间主要为共享底层商业。
而在凤凰大道以东的商务、商业区，则规划有大型地下商业城，目前正在开发建设中。
△周边安置房小区底商
较为短板的是，岛上并未有医院的规划，相对较大的医疗资源要去到北面金洲的南沙区中心医院、南面横沥岛内在建的中山一院南沙院区等。
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户型：80㎡有三房
项目占地约3.23万㎡，总建筑面积约10.9万㎡，共规划有6栋小高层和2栋高层住宅，分为东西两部分，中间有双向两车道市政路分隔。由于位处灵山岛尖南向望江第一排，因此设置有严格限高，楼高12-19层。
目前在推的是东面部分的2、4、6号楼，两梯两户布局。产品户型包括80㎡、92㎡“2+1”房，107㎡、128㎡、143㎡“3+1”房等。
目前已开放了销售中心与异地样板间，并且已经开盘。
107㎡“3+1”房
该户型位于2号楼，从户型图可以直观看到，除主卧之外，其余三个房间均为北向（红框为“+1”房）。
户型采用横厅设计，客厅连南向景观阳台，餐厅连南向飘窗。
“+1”房报建时部分为景观阳台，因此该空间有部分赠送面积。小π在现场样板间看到，该房间布置为书房，目测空间较小，估计较难改为卧室。
两个次卧均为北向，带飘窗，属于紧凑实用型卧室。
公共卫浴干湿分离，但空间较狭小，使用卫生间开关门须要先移步到浴室。另外还须注意的是，洗手台镜子正对着其中一个次卧门口，或许会有买家介意。
主卧为带卫浴套房，主卫空间相对公卫较宽敞。同时连景观阳台与客厅相通，拥有南向景观的同时或私密性有所损失。
143㎡“3+1”房
该户型位于4-1、6-1号楼，为本次推出产品中面积最大单位。从下面户型图可见，该单位主卧、次卧分别位于客厅两侧，可以说是有意把主人房与其他卧室作区隔。
厨房总体为“L”型，空间尚算比较宽敞。内部除市面上常见的三件套外，还带有洗碗机，不过洗菜盘区域较小。
但该空间不带工作阳台，采光通风依靠一处小窗户。
△手机全景拍摄，会有弯曲现象
餐厅、客厅分别采用飘窗、阳台采光，其中与客厅相连的是270°大景观阳台，可拥有较宽阔的视野。这种双面大采光的布局，在市面上已经很少见，算是该户型的一个亮点。
该户型的“+1”房面积不算少，现场布局为一处卧室。另外两处房间则有一处布局为书房，目测有足够空间可以布置为紧凑卧室。
主卧则是带卫浴、带南向飘窗的套房，空间较大，现场样板间还有空间布置衣帽间，空间感较宽阔，总体感觉比较舒适。
不过须要注意的是，卧室墙外为客厅电视墙，或会有一点声音影响。
80㎡“2+1”房
该户型位于2号楼，朝北。一般来说，80㎡做到三房，都是比较紧凑的布局。
该户型暂无样板间，但从公示的模型可见，厨房为紧凑“L”型，另外用于摆放餐桌的空间也并不大。
“+1”房面积较小，目测较难改做卧室。另外两个卧室均带有北向飘窗，其中主卧可设置一处小衣帽间。
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价格：3万元/㎡左右
楼盘近日已正式开盘，均价3万元/㎡左右，根据楼层、户型的不同，具体单价也有所不同。高楼层的望江单位，售价去到3.3万元/㎡。
以最小面积的80㎡“2+1”房户型为例，以均价3万元/㎡计算，总价约240万元，三成首付72万元左右。
如果想要稍微舒适一点的107㎡“3+1”房，则总价约320万元，三成首付96万元左右。
△项目在建楼栋
由于是灵山岛尖首个开售项目，目前暂未有其他地段相近项目可作参考。目前南沙发展最成熟、配套最完善的蕉门-金洲板块，一手楼价普遍“2”字头。不过，与项目北面一江之隔的南沙金茂湾，部分二手单位的报价也去到3万+/㎡。
回到项目本身，作为全新居住板块，首个楼盘售价就不低，值不值？
去年11月，金科在经过16轮报价后，以9.428亿元拿下项目所在地块，折合楼面地价13734元/㎡，因此较合理售价为2.8万元/㎡左右。
不过，按照灵山岛尖的规划，一大波企业总部的聚集带来的居住需求，以及楼盘南向一线江景等都算是加分点，或许这就是据称开盘当晚，项目去化约9成的原因。
只是，这些对楼市的利好都需要一段时间来兑现，现在起步就不低，你会买单吗？
注意
对于在市中心工作的买家而言，道路畅通的情况下，自驾车单程也要1小时左右，时间成本、道路通行费成本等都是须要考虑的问题。未来地铁18、22号线两条高速地铁通车后，通过接驳或能一定程度改善长距离通勤产生的问题。
另一方面，按照已知规划，灵山岛尖规划、在建学校并不少，但根据目前南沙“就近入学”的原则，即使楼盘销售称某某名校就在周边，买家子女也并不一定就能对口入读，具体还须以每年公布的招生政策为准，这一点对于岛内后续开卖楼盘同样有效。
△灵山岛尖在建学校
再一点，就是景观问题。虽然说项目南向一线望江，但对岸横沥岛尖目前所见除了原有的造船厂之外，并未见有其它的景观，想要有优质江景仍须假以时日。
△现状南向江景
风评
价值或许还须时间来体现。
等啊等，南沙“珠江新城”的首个住宅项目终于开卖。不过，就目前而言，在区域配套尚不完善，尚未形成一定人气的情况之下，价格就率先破“3”，超越了南沙传统旺地蕉门-金洲板块，价格并不低。
不过，项目产品涵盖80㎡到143㎡之间多个面积段，可选择性较广，买家入手门槛也不会太高。
△灵山岛尖局部景观
有人说，“广州未来看南沙，南沙未来在明珠湾”，而作为明珠湾起步区的重要组成部分，定位并不低的灵山岛尖发展早就吸引不少人的关注。
但区域目前最大的问题，除了配套待完善之外，还有人气不足的问题。目前，灵山岛尖东部商务区已有多个企业拿下地块，不少总部项目正在建设当中。
可以预见的是，被寄予厚望的灵山岛尖也将会成为南沙乃至广州的一个楼市亮点，只不过要通过岛内产业发展，以及隔壁横沥岛尖发展成熟来带动区域楼市，体现南沙“珠江新城”的价值，估计还须要一段较长的时间。
采写 by 小谷、长工老刘
编辑 by 小谷
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